ریزش قیمت مسکن در ۱۱ منطقه تهران | بخر و بفروش‌ها تا این مدت روی سود

بازار مسکن، هفت ماه پیاپی را در ارامش قیمت و رکود معامله های سپری کرد. بازدید‌ها مشخص می کند به جز اردیبهشت و مهر، تعداد معامله های در دیگر ماه‌های سال جاری در کانال ۲۰۰۰ فقره قرار داشته است. تحلیل‌گران، عمده علت کسادی معامله های را پایین بودن توان خرید و افت انتظارات تورمی می‌دانند.

نمودارهای انتشار شده توسط بانک مرکزی مشخص می کند رشد سالیانه قیمت مسکن از خرداد به سپس روال کاهشی به خود گرفته است. رشد ماهیانه نیز از خرداد به سپس رو به افت گذاشته است. بعد از آن‌که اردیبهشت امسال قیمت مسکن در پایتخت ۱۳.۴ درصد نسبت به اردیبهشت افزایش اشکار کرد، در ماه‌های سپس از شدت این رشد به طور محسوسی کاسته شد؛ به طوری که نرخ رشد ماهیانه قیمت در خرداد، تیر، مرداد، شهریور و مهر به ترتیب ۴، ۲.۲-،  ۱-، ۰.۶- و ۱ درصد بوده است. اردیبهشت امسال متوسط قیمت هر متر خانه در تهران ۷۵.۳ میلیون تومان بوده که طی یک روال خطی در مهرماه به ۷۶.۶ میلیون تومان رسیده است.

مسئله‌ی قابل دقت افت قیمت مسکن در مناطق مصرفی و جنوبی شهر تهران است؛ به طوری که متوسط قیمت هر متر آپارتمان در منطقه ۵ به گفتن پرمعامله‌ترین منطقه شهر تهران از ۹۹ میلیون تومان در اردیبهشت به ۹۳ میلیون تومان در مهرماه رسیده است. در منطقه ۷ میانگین قیمت از ۷۸ میلیون تومان به ۷۲ میلیون تومان افت یافته، در منطقه ۸ متوسط قیمت هر متر خانه در اردیبهشت ۷۵ میلیون تومان بوده که در مهرماه به ۷۰ میلیون تومان رسیده، در منطقه ۹ نرخ متوسط در ماه‌های اردیبهشت و مهر به ترتیب ۶۰ و ۵۸ میلیون تومان در هر متر مربع بوده است.

در منطقه ۱۰ که دومین محدوده‌ پرتقاضا محسوب می‌بشود قیمت هر متر آپارتمان در اردیبهشت ۶۱ میلیون تومان بوده که در مهرماه به ۵۵ میلیون تومان رسیده، در منطقه ۱۱ نرخ متوسط در ماه‌های اردیبهشت و مهر به ترتیب ۵۶ و ۵۳ میلیون تومان در هر متر مربع بوده است، در منطقه ۱۳ قیمت هر متر خانه به طور میانگین از ۷۲ میلیون تومان در اردیبهشت به ۶۹ میلون تومان در مهرماه رسیده، در منطقه ۱۶ نیز که متوسط قیمت هر متر مسکن در اردیبهشت ۴۵ میلیون تومان بوده در مهرماه به ۴۴ میلیون تومان افت یافته، در منطقه ۱۸ که ارزان‌ترین منطقه تهران محسوب می‌بشود متوسط قیمت آپارتمان از متری ۳۷ میلیون تومان در اردیبهشت به ۳۲ میلیون تومان در مهرماه رسیده است.

در منطقه ۲۱ قیمت خانه در اردیبهشت امسال متری ۵۹ میلیون تومان بوده که در مهرماه به ۵۲ میلیون تومان رسیده است. در منطقه ۲۲ نیز متوسط قیمت مسکن از ۷۰ میلیون تومان در اردیبهشت به ۵۹.۹ میلیون تومان در مهرماه افت یافته که بیشترین کم شدن قیمت طی بازه وقتی پنج ماهه با ۱۴ درصد افت را در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به خود تعلق داده است. یقیناً با دقت به پایین بودن تعداد معامله های در این منطقه، نوسانات قیمت آن نمی‌تواند ملاک برسی حالت کلی آن باشد. در ۱۰ منطقه‌ دیگر شهر تهران شامل ۱، ۲، ۳، ۴، ۶، ۱۲، ‌ ۱۴، ۱۵، ۱۷، ۱۹ و ۲۰ نرخ‌ها افزایش نسبی داشته است.

در مناطق جنوبی اندوخته‌گذاری شکل نمی‌گیرد

سعید لطفی ـ عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک – در تحلیل علت ارامش بازار مسکن به ایسنا او گفت: بازار ملک بین سال‌های ۱۳۹۷ تا اغاز ۱۴۰۲ تحت تاثییر شرایط عمومی اقتصاد و بازار ارز قرار گرفت و دچار رشدهای اضطراب شد. در مقاطعی که معامله های افت اشکار کرد نیز قیمت‌ها پایین نیامد؛ چرا که نوسانات قیمت از انتظارات تورمی و خریدهای اندوخته‌ای نشأت می‌گرفت. از خرداد امسال به علت ارامش نسبی اقتصاد کلان، بازار مسکن داخل فاز استراحت شده است.

به حرف های لطفی، منطقه ۲۲ را احتمالا بتوان مدیوم کوچکی از بازار مسکن تهران دانست که هم‌اکنون معامله های در آن به شدت پایین است. از نزدیک به یک دهه تازه در مناطقی همانند منطقه۲۲ ساخت و سازهای گسترده‌ای صورت گرفت و قیمت افزوده‌ای برای پیش‌خریداران تشکیل شد که به گفتن بورس بازار مسکن شناخته می‌شد و به همین علت رشد قیمت در این منطقه قابل دقت می بود. اکنون با دقت به نوسانات قیمت مصالح ساختمانی عمده‌ سازندگان و تعاونی‌های مسکن که در منطقه ۲۲ فعالیت دارند با مشکل نقدینگی روبه رو شده‌اند و قیمت‌ها را مقداری افت داده‌اند.

او گفت: نزدیک به دو سال قبل برخی از تعاونی‌ها در منطقه ۲۲ با دریافت مبالغی بین ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان و اقساط ماهیانه ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان، آپارتمان‌ها را به فروش می‌رسانند. هم‌اکنون به علت نوسانات قیمت نهاده‌های ساختمانی، رقم پیش‌پرداخت و اقساط تقریبا دو برابر شده و این عامل در رکود معامله های تاثیرگذار است. در سال‌های قبل برخی اندوخته‌گذاران با متری ۴۰ میلیون تومان در منطقه ۲۲ آپارتمان خریداری کرده بودند که قیمت‌ها تا بیشتر از ۸۰ میلیون تومان افزایش یافت اما به علت کسادی خرید و فروش، بعضا واحدها را کمتر از عرف منطقه به فروش می‌رسانند. در واقع بخر و بفروش‌ها تا این مدت روی سود می باشند اما در قیاس با نقطه اوج بازار، تخفیف‌هایی اراعه خواهند داد. اکنون به اراعه‌ بیشتر از حد با ۴۵ هزار واحد مسکونی خالی در منطقه ۲۲ روبه رو هستیم.

عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: به طور کلی بازار مسکن شهر تهران در رکود به سر می‌برد و حتی می‌توان او گفت این کسادی در مناطق جنوبی تهران عمیق‌تر است؛ چون رکود از دو ناحیه اندوخته‌گذاری و مصرفی نشأت گرفته است. عموما در مناطق جنوبی تهران، اندوخته‌گذاری چندانی در بازار ملک شکل نمی‌گیرد و زیاد تر سفته‌بازان در مناطق شمالی تهران فعالیت دارند. اکنون نیز اندوخته‌گذاران در مختصر زمان رشد اضطراب در بازار نمی‌بینند و به همین علت عقب نشسته‌اند. خریداران مصرفی نیز توان چندانی برای ورود بازار ملک ندارند.